Como Funciona o Fechamento Remoto de Imóveis na Flórida

A resposta curta

Um fechamento na Flórida muitas vezes pode ser executado sem que o signatário esteja fisicamente presente, mas o método aceitável é específico de cada transação. A lei da Flórida fornece os mecanismos — notarização online, testemunho eletrônico, reconhecimento de firma feito no exterior e procuração, quando cabível. Se um determinado método pode ser usado para um documento específico é definido pelo agente de fechamento, pela seguradora de título e por eventual credor, aplicando as exigências daquele caso.

Esta página trata apenas da mecânica de execução. O processo mais amplo de venda é abordado em como vender um imóvel em Miami remotamente.

Quem participa e o que cada um faz

• Vendedor e comprador — os signatários, ou um representante devidamente autorizado agindo dentro do escopo de uma procuração concedida.
• Profissional de fechamento ou de título — coordena título, documentos, valores, recursos financeiros e registro, e define muitas das exigências práticas.
• Credor, quando há financiamento — pode impor suas próprias exigências de assinatura, testemunho e liberação de recursos, independentes da lei.
• Notário e testemunhas — realizam o ato notarial e cumprem as exigências de testemunho para os instrumentos que as requerem.
• Advogado, quando contratado — assessora sobre o efeito jurídico e a redação de documentos; se um advogado é contratado depende da transação e da preferência de cada parte.

Notarização online conforme o §117.265

O §117.265 dos Estatutos da Flórida permite que um notário online fisicamente localizado na Flórida realize uma notarização online por meio de tecnologia segura de áudio e vídeo, mesmo quando o signatário ou as testemunhas estão em outro lugar. A lei trata de como o signatário comparece perante o notário, de como a identidade é confirmada e de como a sessão é gravada.

Ser permitido por lei não é o mesmo que estar disponível. Um credor, uma seguradora de título ou uma plataforma podem impor condições próprias, e um mesmo tipo de documento pode ser tratado de forma diferente de um caso para outro.

Verificação de identidade

A lei prevê mais de uma forma de confirmar quem está assinando: o conhecimento pessoal do signatário pelo notário, ou um documento de identidade emitido pelo governo combinado com análise da credencial e verificação de identidade, conforme descrito na norma. A autenticação baseada em conhecimento (KBA) é um dos mecanismos usados dentro desse quadro, não uma exigência universal, e há disposições adicionais de identidade para certos signatários localizados fora dos Estados Unidos.

Testemunho de uma escritura conforme o §689.01

O §689.01 dos Estatutos da Flórida geralmente exige que a transferência de um interesse em imóvel na Flórida seja assinada na presença de duas testemunhas, e prevê que essa exigência pode ser cumprida eletronicamente por meio de tecnologia de áudio e vídeo, conforme descrito na lei. O testemunho é uma exigência distinta da notarização, e ambas precisam ser cumpridas quando as duas se aplicarem.

Reconhecimento de firma feito fora dos Estados Unidos

O §695.03 dos Estatutos da Flórida reconhece reconhecimentos de firma ou provas de instrumentos relativos a imóveis na Flórida feitos fora dos Estados Unidos perante determinados notários estrangeiros ou notários de direito civil, ou perante funcionários diplomáticos ou consulares americanos. É uma alternativa legítima quando a notarização online não é viável, e não significa que a apostila seja sempre exigida. Se um instrumento assinado no exterior será aceito para o fechamento e o registro é confirmado com os profissionais de fechamento e de título antes da assinatura.

A procuração como alternativa possível

Uma procuração (power of attorney) pode permitir que outra pessoa assine documentos em nome de uma das partes. Ela não está disponível automaticamente: a validade do instrumento, seu escopo, como e onde foi assinado, e sua aceitação pela seguradora de título, pelo credor e pelo agente de fechamento precisam ser estabelecidos com antecedência, e a própria redação do documento é trabalho jurídico.

Como classificar os documentos

Em vez de assumir uma lista fixa, é mais preciso classificar cada pacote de fechamento em categorias e perguntar ao agente de fechamento em qual categoria cada documento se enquadra:

• documentos que podem exigir notarização;
• documentos que podem exigir testemunho;
• documentos que podem ser executados com assinatura eletrônica;
• documentos que um credor, uma associação ou a seguradora de título podem tratar de forma diferente dos demais.

Quais documentos aparecem em um fechamento depende do imóvel, das partes, de haver financiamento e de se alguma das partes é classificada como pessoa estrangeira para fins fiscais federais.

Recursos financeiros, liberação de fundos e segurança contra fraudes

A movimentação e a liberação dos recursos ficam a cargo do profissional de liquidação, conforme as instruções de fechamento, e o método e os prazos aceitos variam. Transferências internacionais podem envolver bancos intermediários, análise de conformidade e horários-limite, por isso a rota deve ser planejada com os bancos remetente e recebedor antes de se comprometer com uma data de fechamento.

Verifique as instruções de transferência por telefone, usando um número obtido de forma independente do e-mail, e trate qualquer alteração recebida por e-mail como suspeita até confirmá-la por voz. O Internet Crime Complaint Center do FBI publica orientações sobre como denunciar incidentes.

Registro e conservação da sessão

Após a assinatura, o instrumento é enviado para registro no condado onde o imóvel está localizado. Separadamente, conforme o §117.245 dos Estatutos da Flórida, o diário eletrônico do notário online e a gravação de áudio e vídeo da sessão são conservados por pelo menos 10 anos. Quando uma transação é considerada concluída depende do contrato e das instruções de fechamento, não de uma única etapa.

O que a execução remota não muda

O método de assinatura muda a logística, não as obrigações. Os termos e prazos do contrato, as condições de título, as exigências do credor, as responsabilidades de inspeção e due diligence, e o tratamento fiscal federal se aplicam da mesma forma. Quando um vendedor é classificado como pessoa estrangeira para fins fiscais federais, a retenção FIRPTA é um processo separado, no qual o comprador é o agente de retenção definido por lei, com os detalhes explicados no guia sobre a retenção FIRPTA para vendedores estrangeiros. A orientação jurídica para um proprietário estrangeiro que vende na Flórida está explicada em se estrangeiros podem vender imóvel na Flórida.

Nada aqui constitui aconselhamento jurídico. As exigências de um fechamento específico devem ser confirmadas com os profissionais de título, fechamento, financiamento e jurídicos envolvidos naquela transação. Javier G. Ramirez coordena com esses profissionais para clientes internacionais.