A retenção FIRPTA é o mesmo que imposto sobre ganho de capital?

Não. São conceitos distintos. A retenção prevista na seção 1445 do Internal Revenue Code é um mecanismo de cobrança calculado sobre o valor realizado no momento da transferência, e não sobre o ganho do vendedor. O ganho ou a perda de capital é apurado separadamente, com base no custo ajustado (adjusted basis), e é determinado na declaração fiscal federal do vendedor.

Quem é legalmente responsável pela retenção FIRPTA?

O comprador (o cessionário) é, em geral, o agente de retenção segundo a lei. A obrigação de determinar se a retenção se aplica, reter o valor correto e reportá-lo e transmiti-lo ao IRS recai sobre essa parte, salvo quando uma exceção se aplicar. Empresas de título, agentes de fechamento e advogados costumam coordenar os aspectos práticos — documentação, formulários e movimentação de fundos — mas essa coordenação não transfere a responsabilidade legal.

Como solicitar um certificado de retenção?

O Formulário 8288-B é usado para certas solicitações de certificado de retenção descritas na orientação vigente do IRS; dependendo da categoria, a solicitação pode ser feita pelo vendedor, pelo comprador, ou por uma pessoa autorizada a agir em seu nome. O IRS informa que, em geral, atua sobre uma solicitação completa — incluindo os números de identificação fiscal de todas as partes — dentro de 90 dias após o recebimento. Essa é uma orientação geral de processamento, não um prazo garantido, e uma solicitação incompleta pode estender o processo.

O que acontece se a solicitação do certificado ainda estiver pendente no fechamento?

A retenção ainda deve ocorrer; uma solicitação pendente não dispensa essa obrigação. Se a solicitação foi apresentada na data da transferência ou antes e permanece pendente nessa data, o Formulário 8288 e o pagamento geralmente não precisam ser enviados de imediato. Em vez disso, o valor retido — ou o valor menor determinado pelo IRS — deve ser reportado e pago dentro de 20 dias após a data em que o IRS enviar o certificado de retenção ou um aviso de indeferimento. A forma como os fundos são mantidos nesse intervalo é uma questão específica de cada transação, definida entre as partes e o profissional de fechamento.

Como o vendedor estrangeiro recupera o valor retido?

O vendedor credita o valor retido contra sua obrigação fiscal federal na declaração de imposto de renda dos EUA aplicável, com documentação adequada — geralmente uma cópia carimbada do Formulário 8288-A, ou outra evidência substancial quando as regras do IRS permitirem. Se a retenção exceder a obrigação fiscal final, pode haver reembolso, mas nem o valor nem o prazo podem ser presumidos antecipadamente — ambos dependem da declaração apresentada e do processamento pelo IRS.

Se o imóvel for vendido com prejuízo, a retenção é automaticamente reembolsada?

Não. Um prejuízo na venda não gera, por si só, o reembolso automático de todo o valor retido. A retenção é calculada sobre o valor realizado, enquanto a posição fiscal final do vendedor é determinada em sua declaração federal, considerando o quadro fiscal completo do ano. Se há reembolso devido, e em que valor, isso decorre dessa determinação.

FIRPTA Explicado para Vendedores Estrangeiros

Q: Qual é a taxa geral de retenção FIRPTA?

Pela regra geral, o comprador (agente de retenção) retém 15% do valor realizado na venda. O valor realizado não é o ganho nem o valor líquido: inclui, em geral, o dinheiro pago ou a pagar, o valor de mercado de outros bens transferidos e qualquer dívida assumida pelo comprador ou que grave o imóvel imediatamente antes e depois da transferência. Existem dois níveis reduzidos quando o comprador adquire o imóvel para uso como residência e o teste de uso do IRS é cumprido: 10% quando o valor realizado é superior a US$ 300.000 e até US$ 1.000.000, e nenhuma retenção quando o valor realizado é de US$ 300.000 ou menos.

Março 20269 min de leitura

FIRPTA é um regime de retenção, não um imposto final. Este guia explica quando a retenção se aplica à venda de um interesse em bens imóveis nos EUA por uma pessoa estrangeira, quem carrega a obrigação legal, como o valor é calculado e como o vendedor credita depois o que foi retido.

O que é FIRPTA e como funciona?

O Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) é implementado na prática pelas regras de retenção da seção 1445 do Internal Revenue Code. Essas regras se aplicam a certas disposições de interesses em bens imóveis nos EUA por pessoas estrangeiras e exigem que um valor seja retido na transação e remetido ao IRS. Este guia é relevante para quem está vendendo um imóvel em Miami do exterior. O valor retido é um pagamento creditado contra a obrigação fiscal federal do vendedor referente à disposição; não é a obrigação em si, e não é calculado sobre o ganho.

O "valor realizado" — a base sobre a qual a retenção é calculada — não é o mesmo que ganho, capital ou o valor líquido que o vendedor espera receber após comissões e custos de fechamento. A orientação vigente do IRS o descreve como, em geral, o dinheiro pago ou a pagar, o valor de mercado de outros bens transferidos, e o valor de qualquer dívida assumida pelo comprador ou que grave o imóvel imediatamente antes e depois da transferência. É por isso que a retenção pode exceder o imposto efetivamente devido. Determinar se o vendedor se qualifica como pessoa estrangeira para fins fiscais federais dos EUA — uma classificação que não depende apenas da nacionalidade ou da localização física — é uma questão para um profissional fiscal qualificado; uma pergunta diferente, se um proprietário estrangeiro pode legalmente vender um imóvel na Flórida, é tratada em este guia sobre estrangeiros vendendo imóvel na Flórida.

Os níveis de retenção de 15%, 10% e 0%

Pela regra geral da seção 1445(a), retém-se 15% do valor realizado na disposição. Os níveis reduzidos não são uma opção geral disponível para qualquer venda: dependem de o comprador adquirir o imóvel para uso como residência e do cumprimento das condições de uso residencial. Quando o valor realizado é superior a US$ 300.000 e até US$ 1.000.000, e essas condições são cumpridas, a retenção geralmente é de 10%. Quando o valor realizado é de US$ 300.000 ou menos e as mesmas condições são cumpridas, pode não haver retenção. Fora desses casos, ou quando o valor realizado excede US$ 1.000.000, aplica-se a regra geral de 15%.

O teste de uso residencial é específico: conforme as Instruções vigentes do Formulário 8288, o comprador — ou um familiar do comprador — deve ter planos definidos de residir no imóvel por pelo menos 50% dos dias em que o imóvel for usado por qualquer pessoa durante cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses após a data da transferência; os dias em que o imóvel estiver desocupado não contam como dias de uso. O comprador descrever o imóvel como sua futura residência não equivale, por si só, a cumprir esse teste. Além dos níveis residenciais, a orientação do IRS descreve outras exceções — por exemplo, quando o vendedor certifica que não é uma pessoa estrangeira, ou quando o interesse transferido não é um interesse em bens imóveis dos EUA — cuja aplicação a uma transação específica cabe aos assessores fiscais das partes avaliar.

Formulários 8288 e 8288-B, e certificados de retenção

O Formulário 8288 é a declaração usada para reportar e transmitir os valores retidos em uma disposição sujeita ao FIRPTA. O comprador prepara o Formulário 8288-A como comprovante para cada vendedor estrangeiro, indicando o valor realizado e o valor retido; uma cópia é fornecida ao vendedor e serve de base para sua futura solicitação de crédito. Quando nenhuma exceção se aplica, o comprador geralmente apresenta o Formulário 8288 e transmite o imposto retido dentro de 20 dias após a data da transferência.

O IRS pode ajustar o valor exigido de retenção para uma transação específica emitindo um certificado de retenção. O Formulário 8288-B é usado para certas solicitações de certificado de retenção; um certificado pode resultar em retenção reduzida ou em nenhuma retenção, mas não é concedido automaticamente nem equivale, sem mais, ao ganho esperado pelo vendedor. Se a solicitação ainda estiver pendente na data da transferência, a retenção deve ocorrer da mesma forma; o relatório e pagamento do valor retido — ou do valor menor determinado pelo IRS — geralmente deve ser feito dentro de 20 dias após o IRS enviar o certificado ou um aviso de indeferimento. Para vendedores que conduzem o fechamento de fora dos Estados Unidos, vale alinhar com antecedência como os fundos serão mantidos nesse período; os aspectos práticos são explicados em este guia sobre como funcionam os fechamentos remotos na Flórida.

Como creditar a retenção e a declaração fiscal nos EUA

O vendedor estrangeiro credita o valor retido na declaração de imposto de renda federal dos EUA aplicável, com a documentação adequada — geralmente uma cópia carimbada do Formulário 8288-A. Qual declaração deve ser apresentada e em que prazo depende de como o vendedor é classificado para fins fiscais federais, se é pessoa física ou entidade, e de suas circunstâncias específicas; as instruções vigentes do IRS, incluindo as do Formulário 1040-NR quando aplicável, determinam o formulário e o prazo corretos. Se a retenção exceder a obrigação fiscal final referente à disposição, pode haver reembolso, mas nem o valor nem o prazo podem ser presumidos antecipadamente. Um prejuízo na venda também não gera, por si só, reembolso automático de tudo o que foi retido: a retenção é medida sobre o valor realizado, enquanto a posição final é determinada na declaração, considerando o quadro fiscal completo do vendedor para o ano.

Para o processo completo de venda remota, consulte como vender seu imóvel em Miami remotamente. Javier G. Ramirez trabalha junto com os assessores fiscais e jurídicos do vendedor internacional para coordenar cada etapa da venda.