FIRPTA Explicado para Vendedores Extranjeros
¿Qué es FIRPTA y cómo funciona?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) se implementa en la práctica a través de las reglas de retención de la sección 1445 del Código de Rentas Internas. Estas reglas aplican a ciertas disposiciones de intereses en bienes raíces de EE.UU. por personas extranjeras y exigen que se retenga un monto de la transacción y se remita al IRS. Esta guía es relevante para quienes buscan vender propiedad en Miami desde el exterior. El monto retenido es un pago que se acredita contra la obligación fiscal federal del vendedor por la disposición; no es la obligación en sí, y no se calcula sobre la ganancia.
El "monto realizado" —la base sobre la que se calcula la retención— no es lo mismo que la ganancia, el capital ni el neto que el vendedor espera recibir tras comisiones y costos de cierre. La guía vigente del IRS lo describe como, en general, el efectivo pagado o por pagar, el valor justo de mercado de otros bienes transferidos, y el monto de cualquier deuda asumida por el comprador o que grave la propiedad inmediatamente antes y después de la transferencia. Por eso la retención puede exceder el impuesto que finalmente se adeude. Determinar si el vendedor califica como persona extranjera para efectos fiscales federales de EE.UU. —una clasificación que no depende solo de la nacionalidad ni de la ubicación física— corresponde a un profesional fiscal calificado; una pregunta distinta, si un propietario extranjero puede legalmente vender una propiedad en Florida, se aborda en esta guía sobre extranjeros que venden propiedad en Florida.
Los niveles de retención del 15%, 10% y 0%
Bajo la regla general de la sección 1445(a), se retiene el 15% del monto realizado en la disposición. Los niveles reducidos no son una opción general disponible para cualquier venta: dependen de que el comprador adquiera la propiedad para usarla como residencia y de que se cumplan las condiciones de uso residencial. Cuando el monto realizado es mayor a $300,000 y hasta $1,000,000, y se cumplen esas condiciones, la retención generalmente es del 10%. Cuando el monto realizado es de $300,000 o menos y se cumplen las mismas condiciones, puede no haber retención. Fuera de esos supuestos, o cuando el monto realizado supera $1,000,000, aplica la regla general del 15%.
La prueba de uso residencial es específica: según las Instrucciones vigentes del Formulario 8288, el comprador —o un familiar del comprador— debe tener planes definidos de residir en la propiedad durante al menos el 50% de los días en que la propiedad sea usada por cualquier persona durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses posteriores a la fecha de la transferencia; los días en que la propiedad esté desocupada no cuentan como días de uso. Que el comprador describa la propiedad como su futura vivienda no equivale, por sí solo, a cumplir esta prueba. Además de los niveles residenciales, la guía del IRS describe otras excepciones —por ejemplo, cuando el vendedor certifica que no es una persona extranjera, o cuando el interés transferido no es un interés en bienes raíces de EE.UU.— cuya aplicación a una transacción específica corresponde evaluar a los asesores fiscales de las partes.
Formularios 8288 y 8288-B, y certificados de retención
El Formulario 8288 es la declaración utilizada para reportar y transmitir los montos retenidos en una disposición sujeta a FIRPTA. El comprador prepara el Formulario 8288-A como constancia para cada vendedor extranjero, indicando el monto realizado y el monto retenido; una copia se entrega al vendedor y respalda su solicitud posterior de crédito. Cuando no aplica ninguna excepción, el comprador generalmente presenta el Formulario 8288 y transmite el impuesto retenido dentro de los 20 días siguientes a la fecha de la transferencia.
El IRS puede ajustar el monto que debe retenerse en una transacción específica mediante un certificado de retención. El Formulario 8288-B se usa para ciertas solicitudes de certificado de retención; un certificado puede resultar en una retención reducida o en ninguna retención, pero no se otorga automáticamente ni equivale sin más a la ganancia esperada del vendedor. Si la solicitud sigue pendiente en la fecha de la transferencia, la retención igual debe ocurrir; el reporte y pago del monto retenido —o del monto menor que determine el IRS— generalmente debe hacerse dentro de los 20 días siguientes a que el IRS envíe el certificado o un aviso de denegación. Para los vendedores que gestionan el cierre desde fuera de Estados Unidos, conviene coordinar con anticipación cómo se resguardarán los fondos durante ese período; los aspectos prácticos se explican en esta guía sobre cómo funcionan los cierres remotos en Florida.
Cómo acreditar la retención y la declaración fiscal
El vendedor extranjero acredita el monto retenido en la declaración federal de impuestos de EE.UU. que le corresponda, respaldado por la documentación adecuada —comúnmente una copia sellada del Formulario 8288-A—. Qué declaración corresponde presentar y en qué fecha depende de cómo se clasifique al vendedor para efectos fiscales federales, de si es persona física o entidad, y de sus circunstancias particulares; las instrucciones vigentes del IRS, incluidas las del Formulario 1040-NR cuando aplica, determinan el formulario y el plazo correctos. Si la retención supera la obligación fiscal final por la disposición, puede corresponder un reembolso, pero ni el monto ni el momento pueden asumirse de antemano. Una pérdida en la venta tampoco produce, por sí sola, un reembolso automático de todo lo retenido: la retención se mide sobre el monto realizado, mientras que la posición final se determina en la declaración considerando el panorama fiscal completo del vendedor para el año.
Para el proceso completo de venta remota, consulte cómo vender su propiedad en Miami remotamente. Javier G. Ramirez — asesoría inmobiliaria líder en Miami — coordina cada aspecto de la venta junto con los asesores fiscales y legales del vendedor internacional.