Como Comprar um Apartamento em Miami
Uma compra, duas due diligences
Num apartamento, a unidade é só parte do que se adquire. A outra parte é o edifício e a associação que o governa: seus documentos, suas finanças, seu seguro e suas regras de uso. Uma unidade em ótimo estado dentro de um edifício com reservas insuficientes pode virar um custo inesperado quando uma cobrança extra é aprovada. Por isso a análise da associação é feita com a mesma seriedade da inspeção física.
O processo geral de compra — orçamento, proposta, contrato, fechamento — está no guia completo para comprar imóvel em Miami. Esta página se concentra no que é próprio do condomínio.
Documentos da associação: o que pedir e o que ler
Peça a declaração de condomínio, o regimento e as regras; o orçamento vigente e as demonstrações financeiras; as informações sobre reservas; o resumo da apólice mestre de seguro; as atas recentes; qualquer litígio divulgado; e as regras sobre locação, animais, reformas, vagas e depósitos. Os documentos entregues e os prazos de análise aplicáveis dependem da transação, então confirme com sua representação e com seu advogado quando for o caso.
Preste atenção às cobranças extras existentes, pendentes ou planejadas. Quem as assume quando uma unidade é vendida não tem resposta geral: isso é definido pelo contrato, pelos documentos da associação e pela lei aplicável. Trate o ponto de forma explícita antes de assinar. O Miami-Dade Property Appraiser permite consultar valores avaliados e o histórico de registro público da unidade.
Inspeção milestone e estudo de reservas — coisas diferentes
Conforme o Estatuto §553.899 da Flórida, determinados edifícios residenciais de condomínio ou cooperativa com três andares habitáveis ou mais devem, em geral, concluir a inspeção estrutural milestone até 31 de dezembro do ano em que o edifício completa 30 anos, e a cada 10 anos depois disso; a autoridade local de fiscalização pode determinar que circunstâncias locais, como a proximidade da água salgada, exijam a primeira inspeção aos 25 anos.
O estudo de reservas de integridade estrutural (SIRS) é uma exigência distinta, prevista no Estatuto §718.112(2)(g) para associações que se enquadram, e trata do financiamento de reservas de determinados componentes estruturais. O que se aplica a um edifício concreto depende de suas características e da associação: pergunte pelos relatórios efetivamente emitidos em vez de deduzir pela idade do prédio.
Análise do projeto pelo credor, seguro e aprovação do comprador
Quando há financiamento, a aprovação do tomador e a análise do projeto são processos separados. O credor avalia também o edifício — finanças, seguro, perfil de ocupação, reservas e outros critérios que variam por credor e programa — e um comprador qualificado pode ser barrado por razões do prédio. Confirme com antecedência o que essa análise envolve nos edifícios da sua lista curta.
Em seguros, a associação mantém a apólice mestre e o proprietário normalmente contrata cobertura da unidade; o limite entre as duas depende da declaração e da apólice específica. Além disso, muitos edifícios exigem solicitação ou aprovação do comprador, com requisitos e prazos próprios: previna-se no contrato para que isso não altere o fechamento.
Inspeção da unidade e uso permitido
Um edifício bem administrado não garante a condição de uma unidade. A inspeção verifica sistemas internos — hidráulica, elétrica, ar-condicionado, eletrodomésticos, esquadrias, sinais de infiltração — e se as reformas aparentam ter tido alvará. Do lado do uso, as regras de locação, animais, obras e vagas se verificam nos documentos do edifício, não numa regra geral da cidade.
Se estiver comparando apartamento e casa antes de decidir, a análise de preços de apartamentos e casas em Miami ajuda a organizar a escolha. Para acompanhamento na compra, conheça o trabalho de representação de compradores em Miami. Este guia é informativo e não constitui aconselhamento jurídico, tributário ou de crédito.